המדריך למתלבט: כך תרכשו דירה חדשה או כזו מיד שניה

רכישת דירה היא אולי זו החשובה ביותר שתבצעו במהלך חייכם שכן עבורה תידרשו לחסוך לא מעט כסף ואף בעת הצורך גם לקחת הלוואת משכנתא מהבנק. לצד ההתרגשות הרבה המלווה את המעמד, חשוב להכיר מבעוד מועד את האפשרויות הקיימות, לבחון את סביבת המגורים, אילו תשתיות קיימות באזור וכמובן, האם הדירה צפויה להתאים לצרכיכם האישיים. גם כשמדובר בכזו של יד שנייה, חשוב לבחון את הנכס המיועד ולהקפיד על ביצוע כלל השלבים בצורה מסודרת מבלי לוותר או לדלג על אחד מהם.

מהם אותם השלבים ואיך לקנות דירה – בין אם חדשה ובין אם מיד שנייה, בהצלחה ולצאת מהעסקה מסופקים ומרוצים? בדיוק לשם כך התכנסנו.

שלב 1: ההחלטה
בשלב הראשון חשוב שתבינו מהם הצרכים האישיים שלכם וציפיותיכם מהדירה החדשה: כמה חדרים דרושים לכם? האם מרפסת היא חיונית או בגדר משהו שנחמד אם יהיה בה, לכמה חניות תזדקקו? האם יש לכם צורך במחסן? האם הקומה משמעותית? מה חשוב לכם לבדוק ביחס לסביבה – מערכת החינוך באזור? פארקים וגני משחקים? אולי קיומם של מרכזים מסחריים או קופות חולים במרחק הליכה? בדקו דירות למכירה וזהו דירות המתאימות לצרכים שהגדרתם.

שלב 2: בדיקת התקציב
בשלב השני בדקו מה מצבכם הכספי או במילים אחרות – מהו הסכום שתוכלו לגייס לתשלום מיידי? מקובל אמנם לקחת משכנתא כדי להשלים את רכישת הדירה אך יש לקחת בחשבון כי לא תוכלו לקחת אחת בגובה של יותר מ-75% מעלות הדירה לרוכשי דירה יד ראשונה או 70% למשפרי דיור. משקיעים יוכלו לקבל עזרה בקניית דירה בישראל עם משכנתא אף נמוכה מזו. אל תשכחו לכלול במחירה של הדירה עלויות חבויות:
עלויות אלו יכולות להגיע גם למאות אלפי שקלים שאת רובם תאלצו לשלם סמוך לרכישה עצמה. עשו חשבון של רמת הכנסה נטו – רצוי שגובה ההחזר החודשי לכיסוי המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה. בדקו גם את גובה ההוצאות וודאו כי ברשותכם הכנסה פנויה גם לקיום.

שלב 3: זיהוי הדירה ובדיקתה
בין אם שכרתם את שירותיו של מתווך ובין אם לא – מצאתם את דירת חלומותיכם. כעת הגיע הזמן להסתכל עליה מקרוב ולבחון אותה מהיבטים שונים, משפטיים, סביבתיים וטכניים ולוודא כי היא אכן מתאימה עבורכם.

ערכו ביקור ראשון בדירה במהלך היום. התרשמו ושימו לב לפרטים דוגמת עוצמת האור והרעש בדירה, באם קיימים ליקויי בניה כלשהם וכן התאמות אותן תרצו לבצע בדירה. שאלו אודות מצב הצנרת, התרשמו מהמעליות, מהמרחק לחדר האשפה בדירה, מרחק ומיקום החניות והמחסנים הצמודים. אל תסתפקו בביקור בודד אלא ערכו מספר ביקורים בדירה בשעות ובימים שונים. סיירו בסביבה ונסו להתרשם גם ממצב הניקיון בדירה והאזור, בחנו את זהות השכנים – האם מדובר במשפחות צעירות עם ילדים או אולי אוכלוסייה מבוגרת יותר? שימו לב לרעש הבוקע מכבישים סמוכים או למקורות רעש נוספים ובדקו עד כמה קל להגיע ולצאת מהדירה עם רכב לכביש ראשי באזור.

שלב 4: בדיקות משפטיות ובדיקת ערך הדירה
ראשית, כדאי להוציא נוסח טאבו. ניתן להוציא אחד מעודכן מהרשות למקרקעין תמורת כמה שקלים בודדים – נוסח זה יספק לכם מידע חיוני וישמש למעשה כמעין תעודת הזהות של הדירה. בדקו מה גודל הדירה הרשום בטאבו והאם יש חניות או מחסנים הצמודים לדירה, מה מצב הדירה מבחינה משפטית – האם יש לה בעלים נוספים שעליו לקחת חלק בהחלטה על מכירתה, והאם הדירה משועבדת לבנק, ממושכנת או שיש עליה אזהרה כלשהי?

אל תסתפקו בנוסח הטאבו ושכרו את שירותיו של שמאי שיעריך את ערך הדירה. מלבד בדיקת מצבה המשפטי הוא גם ידע להעריך את שוויה בשוק ביחס לדירות דומות באזור שנמכרו לאחרונה, מידע שעשוי להתברר כשימושי במיוחד כשיגיע העת לנהל משא ומתן מול המוכר. זאת ועוד, ידע השמאי גם לבדוק את תוכניות התב"ע והעירייה לגבי פיתוח צפוי באזור – האם בסמוך לפארק הצמוד מתוכננת בנייה של מגדל דירות שהמוכר לא סיפר לכם עליו?

אם מדובר בדירה יד שניה בפרט, מידע רגיש וחשוב נוסף שכדאי לבדוק נוגע לחריגות בנייה שנעשו בה שכן אלו עלולות להיות מסוכנות, לגרור קנסות גבוהים ואף תביעה פלילית. בנוסף, אל תסתפקו בבדיקה משפטית בלבד של הדירה אלא בררו גם לגבי בעלי הדירה הנוכחיים ומצבם הכספי. ישנם מצבים בהם המוכר מנסה למכור את הדירה במהירות, דבר שעשוי לעזור לכם במשא ומתן מולו על מחירה.

שלב 5: אל תוותרו על בדיקה טכנית של הדירה
גם אם הדירה לטעמכם במיוחד, אל תסתפקו בהתרשמות אישית בלבד. פנו לבעל מקצוע דוגמת מהנדס בניין, חברת בדיקה או אפילו קבלן מהימן על מנת לבדוק אותה ביסודיות. מצב הדירה הוא פרמטר משמעותי ביחס למחיר המבוקש עבורה וכן לזה שאותו תוכלו לשלם עבורה. קחו בחשבון כי במידה ויידרש שיפוץ נרחב במקרה של דירה מיד שניה – החלפת כל צנרת הדירה למשל, יהיה עליכם להוסיף זאת לעלויות הדירה.

שלב 6: ליווי משפטי, כלכלי וסגירה
אל תתפתו לוותר על שירותיו של עורך דין, למרות שכר הטרחה הכרוך בכך. עורך דין יוכל לעזור לכם בשלבים רבים – החל בניהול משא ומתן אפקטיבי מול המוכר וקבלת תנאים טובים מאלו שתוכלו לקבל בעצמכם, דרך ניסוח ובדיקת פרטי זיכרון הדברים והחוזה בינכם לבין מוכר הדירה. זכרו כי זיכרון דברים אמנם אינו מהווה חתימת חוזה סופית, אולם במידה ותחזרו בכם מהחלטתכם והדבר לא יהיה מגובה במסגרת זיכרון הדברים שנחתם – תאלצו לשלם על כך קנס גבוה.

בנוסף, קבלו מבעוד מועד אישור עקרוני מהבנק לקבלת משכנתא. כך תוכלו לשאת ולתת בראש שקט תוך ידיעה כי קרוב לוודאי שתקבלו אחת בגובה המתאים לכם. דאגו לכלול בחוזה לא רק את מחיר הדירה אלא גם את מועדי ואופן התשלומים, מועד הכניסה לדירה ופיצוי במידה ואינה מתפנה בזמן, אחריות על תיקון ליקויים שהתגלו וכדומה. קחו בחשבון כי תרצו לקבל את הדירה לידכם טרם מועד פינוי הדירה שבה אתם מתגוררים לצורך ביצוע השיפוצים הדרושים בה, במידה ויש כאלו.

לסיכום, רכישת דירה הינה תהליך שעשוי לארוך לא מעט זמן ולהיות מאתגר במיוחד. דאגו לליווי מתאים, ודאו שברשותכם הסכום הדרוש והקדישו את מירב המשאבים והמאמץ שיאפשרו לכם לקנות את הדירה המתאימה ביותר עבורכם במחיר מתאים וללא חששות.