הקשר הבלתי ניתק בין ייעודה של קרקע למחירה

תוכנית המתאר הארצית 35 (תמ"א 35) שפורסמה בשנת 2000, הינה תוכנית המגדירה את פרישת הישובים ותכנון הנוף בישראל, בתחזית המגיעה עד לשנת 2020. מטרתה המוצהרת של התוכנית הינה אספקת מענה מאוזן בין צרכי הבניה והפיתוח לבין השטחים הפתוחים ועתודות הקרקע. בניגוד לתמ"אות קודמות, נוקטת תמ"א 35 בשפה תכנונית שונה, הבאה לידי ביטוי בשימוש במושג "מרקם", במקום במושג "קרקע" ומאפשרת לתוכנית להישאר רלוונטית לאורך שנים. תוכנית זו מחלקת את המדינה לחמישה סוגי מרקמים, אשר לכל אחד מהם אופי שונה ומדיניות פיתוח שונה: מרקם עירוני, מרקם כפרי, מרקם שמור ארצי, מרקם שמור משולב ומרקם חופי.

מה כוללת תמ"א 35?

תוכנית התמ"א מתארת את המצב האידיאלי של מדינת ישראל, כפי שתראה בסופו של תהליך (על פי התחזית, כאמור, בשנת 2020). התוכנית מפרטת היכן יבנו כבישים וצמתים, איזה מהקרקעות תישארנה קרקעות חקלאיות ואיזה קרקעות תעבורנה תהליך שינוי ייעוד קרקע חקלאית, ואז תופשרנה ותהפוכנה לקרקעות עליהן ניתן לבנות. פער זה, בין הקיים לרצוי, הוא שהופך קרקעות חקלאיות להשקעה כדאית עבור משקיעים בעלי חזון.

מה קובע את מחירה של קרקע?

מלבד מיקומה של הקרקע (אשר, באופן טבעי, קובע כי קרקעות המצויות באזורים מבוקשים תעלנה הרבה יותר מקרקעות באזורים נידחים) קריטריון חשוב נוסף הקובע את מחירה של הקרקע הוא ייעודה הנוכחי והעתידי. לקרקעות ישנם שלושה מצבים אפשריים: מופשרת כיום לבניה, קרקע אשר עתידה להיות מופשרת בעתיד באמצעות שינויי הייעוד, וקרקע שמורה (שאיננה מופשרת כיום לבניה וגם לא תופשר בעתיד). מחירו של סוג הקרקע הראשון גבוה כבר כיום, של סוג הקרקע השני - כיום נמוך ועתיד לעלות, ומחירו של סוג הקרקע השלישי נמוך (יחסית לקרקע לבניה) אבל מומלץ לקניה רק כאשר אתם מודעים לכך שמדובר בקרקע שאיננה עתידה להפוך לקרקע לבניה.

מה עלול להוות מכשול בעת שינוי ייעוד קרקע חקלאית?

שינוי ייעוד של קרקע עלול שלא להתרחש במקרים של הימצאות בסיס צבאי בקרבת מקום, תוואי כבישים עתידי או קיים, תוואי נחל או שטח שמורת טבע, או אפילו קירבה למפעלי תעשייה שונים (שכן, ועדות תכנון מקפידות על מרחב בטחון בין אזורי תעשיה ומפעלים לאזורי מגורים).

השקעה בקרקעות שעדיין אינן מיועדות לבניה - כדאי?

ההפרש בין מחירה הנוכחי של קרקע המוגדרת כיום לבנייה ומחירה העתידי לא יהיה זהה להפרש שבין קרקע אשר מוגדרת כחקלאית (ומחירה, לכן, כיום נמוך באופן ניכר מקרקעות אחרות), אבל, על פי תוכנית תמ"א היא אמורה לעבור שינוי ייעוד קרקע חקלאית ולהפוך להיות קרקע המופשרת לבניה. במקרה של קרקע חקלאית, אזור עתודה או נוף כפרי פתוח, מחיר הקניה מכפיל את עצמו בצורה ניכרת עם שינוי ייעודה של הקרקע. רווח זה הופך את ההשקעה בקרקעות חקלאיות להשקעה כדאית עבור משקיעים שאינם זקוקים לנכס מניב באופן מיידי ויש להם את הזמן, המשאבים ואורך הרוח, הנדרשים כדי לקצור פירות השקעה מסוג זה.