תמ"א 38 - התמורות שחלו בחוק ומה משמעותן עבורכם

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – או בשמה המוכר יותר תמ"א 38 – יצאה לדרך בשנת 2000 במטרה לצור תמריצים ליזמים ולבעלי בתים בבניינים ישנים לשפץ ולחזק את יסודות הבניינים שאינם עומדים בתקן הבניה הישראלי המעודכן. זה, המותאם לאפשרות שתתרחש רעידת אדמה באזור. בפועל, התברר כי החוק המקורי אינו מעודד ומתגמל את מי שמוכנים לצאת לדרך עם פרויקט מורכב ויקר שכזה. בעקבות זאת, חלו לאורך השנים מספר תיקונים בחוק אשר נועדו להתאימו למציאות הנדל"ן המקומית. במאמר שלפניכם נסקור את התמורות שחלו בחוק המקורי ואת משמעותן עבור הציבור החרב ועבור ציבור היזמים.

התיקון הראשון לתמ"א 38 ומשמעותו
מספר שנים אחרי שיצאה התוכנית לחיזוק מבנים לדרך התברר כי איש מהיזמים או מבעלי הדירות אינו "מרים את הכפפה" ואינו שש לצאת אל הפרויקט אשר כרוך באי נוחות רבה מאוד לאורך זמן לא מבוטל. המחוקק שנחלץ לתקן את המעוות הבטיח ליזמים כי בכל בנין שיחוזק ניתן יהיה להוסיף קומה אחת בנוסף, פטר המחוקק את היזם מחובת תשלום מסים על תוספת הבניה. במילים אחרות: מודל הרווח השתנה לטובת היזם והדיירים.

התיקון השני ומשמעותו
התיקון השני לתמ"א 38 המוכר גם כתמ"א 38/2 התחולל ב-2012 והוא מבשר על הרחבת התמ"א 38 המקורית ומכיל את חוקיה גם על בניינים ישנים שבהם משתלם יותר להרוס מן היסוד ולבנות בנין חדש העומד בתקן של רעידות אדמה. למעשה, מסלול זה נועד לעודד פרויקטים נתקעו במשך שנים במסלולי תכניות הפינוי-בינוי. זהו אולי התיקון החשוב ומשמעותי ביותר שנעשה. במסגרת תמ"א 38/2 יוכלו הדיירים ליהנות מדירה חדשה (על פי רוב גדולה יותר מזו שהיתה להם) בבניין חדש כמו גם חניה ומחסן. היזם, שיממן את הדיור החלופי לדיירים במסגרת תקופת הבניה ויערוב להם בסכום השווה לדירה החדשה שיקבלו – ירוויח מהפרויקט כ-3 דירות.

האתגרים שמציב התיקון השני לתמ"א 38 הם שניים: 1) הכדאיות ליזם 2) האפשרות שדייר סרבן "יתקע" את הפרויקט ויעכב את כל הדיירים – דבר שיכול להיות כרוך בהפסד כספי ניכר.

התיקון השלישי לתמ"א 38 – פריצת דרך
במאי 2012 נערך תיקון נוסף, השלישי במספר בתקנות התמ"א – וזאת על מנת להניע ביעילות ובזריזות את הפרויקטים העומדים בסטנדרטים של תמ"א 38 – שייצרו בעתיד התחדשות עירונית הן במרקם האוכלוסייה והן במראה של השכונות הוותיקות, המוזנחות על פי רוב. התיקון השלישי מרחיב בצורה משמעותית את היתרי הבניה שיינתנו ליזם שיצא לדרך, כך שהוא יוכל להוסיף עד 2.5 קומות בכל בנין שיחוזק. בנוסף, הוא יזכה להקלות משמעותיות במיסים על תוספות הבניה הללו. גם הדיירים יוכלו ליהנות מתוספות בניה אלה אשר יגדילו את דירתם המקורית בעשרות מטרים ויגרמו לעליית ערכה בשוק.