כיצד לבחור קבלן שיפוצים

ישנה לעיתים נטייה לחשוב שעבודות שיפוצים של דירה קיימת, הן עבודות פשוטות יותר מעבודות של בניה חדשה לגמרי. הדבר אינו בהכרח נכון, ולעבודות שיפוצים של דירה קיימת יש היבטים מורכבים לא פחות.
במאמר זה ננסה לפרט את השלבים הבסיסיים לקראת ביצוען של עבודות כאלה, וניתן מספר המלצות, כדי להקל על הקוראים את קבלת ההחלטות.

ראשית יש לנסות ולהגדיר את התקציב העומד לרשותנו, כאשר יש לחלק אותו לשלושה חלקים עיקריים – תכנון, ביצוע ופיקוח. הגדרה ראשונית של התקציב יכולה לסייע בקביעת היקף העבודות, אולם הערכה מדויקת יותר של עלות העבודות בפועל, תוכל להתבצע בסיום שלב התכנון. המלצה עקרונית וחשובה היא לערוך הסכם בכתב עם כל אחד מהגורמים המעורבים בביצוע השיפוצים, החל מהמתכנן וכלה בקבלן.
להלן נזכיר מספר נושאים שחשוב שיכללו בהסכם כזה, ובהתאמה ניתן ליישם נקודות אלה לגבי כל אחד מבעלי המקצוע אשר נשכור את שירותיהם.

כמו בהרבה תחומים בחיים, ככל שנבצע עבודת הכנה מקדימה, טובה יותר כך נדע לדעת מה לדרוש מבעלי המקצוע הרלוונטיים. כדאי מאוד להתקשר עם בעלי מקצוע, על פי המלצות קודמות, ולא תמיד להסתפק בממליצים אליהם מפנים אותנו בעלי המקצוע עצמם. יש לקחת בחשבון שבעלי מקצוע שונים עובדים ביחד על פרויקטים שונים, ומפנים לקוחות אחד אל השני. לכן גם אם לדוגמא המתכנן המליץ על קבלן מסוים, חובה לקבל על הקבלן המלצות נפרדות ואף לראות עבודות שבוצעו על ידיו, לשוחח עם הממליצים על עמידתו בלוחות זמנים, על מילוי התחייבויותיו, העמידה שלו במחיר המוסכם מראש ומשך הזמן שחלף מאז ביצע את העבודה אצל אותו ממליץ.

כאמור, שלב ראשון בביצוע עבודות שיפוץ הוא התכנון. התכנון חייב להיעשות תוך התחשבות במגבלות שמצבה הקיים של הדירה מכתיב לנו מראש. מיקומם של יסודות, צנרת חשמל ואינסטלציה, ומגבלות הנובעות מהוראות חוק התכנון והבניה ביחס לשטחי בניה. בשלב זה ישנה חשיבות רבה למקצועיות של המתכנן ולבדיקות המבוצעות על ידיו בטרם החל את התכנון עצמו. חשוב מאוד שהמתכנן יהיה בעל ידע מקצועי בתחום הקונסטרוקציה – הנדסת בנין – או שייוועץ במהנדס. היו מקרים בהם לאחר הריסת קיר הסתבר כי היה מדובר באחד מיסודות הדירה. יש לברר את ההכשרה המקצועית של המתכנן ולדרוש ממנו לקבל אישור בכתב של מהנדס לכל פעולת הריסה מתוכננת. בנוסף, עלינו לקחת בחשבון שאומנם ניתן לשנות את המיקום של נקודות חשמל, ברזים וכדומה, אך כל דבר גורר אחריו עלויות לא קטנות ובסופו של דבר ההיקף הכספי של העבודות יכול לתפוח מעבר לתקציב העומד לרשותנו. לכן חשוב לתת את הדעת לכל פרט ופרט בתכנון המתגבש ולהשלכה הכספית שלו על הפרויקט כולו.

כמו כן, בשלב התכנון עליו לוודא שהעבודות המתוכננות אינן דורשות לקבל היתר בניה עבורן ולקבל לכך אף הבהרה בכתב מהמתכנן. לא אחת בוצעו עבודות שיפוצים שבסיומן הסתבר כי נדרש לקבל אליהם היתר בניה ולשלם בגינן אגרות בניה, היטל השבחה ואף תוספת קבועה לתשלומי הארנונה.

לאחר שסיימנו את שלב התכנון, עלינו לבחור קבלן שיבצע עבורנו את העבודות המתוכננות. בחירה לא מוצלחת של קבלן, או אי מתן דגש לפרטים מהותיים, עלולה להביא אותנו להוצאות כספיות רבות ומיותרות ולנזקים אחרים נוספים. בשל העובדה שבאופן יחסי לעבודות בניה, עבודות שיפוצים הינן עבודות מצומצמות, הקבלנים העוסקים בתחום זה הינם בד"כ קבלנים קטנים, אשר חלקם, מתמחה או לפחות טוען כך, בכל תחומי העבודות המבוצעות על ידיהם – הריסה, בניה, חשמל, אינסטלציה, אלומיניום, ריצוף, צבע וכדומה. מאידך, בהרבה מקרים אין הדבר כך. הדברים מתייחסים במיוחד לעבודות חשמל, אשר יכול לבצע רק חשמלאי מוסמך בעל הכשרה והסמכה מתאימים ולעבודות אלומיניום אשר מבוצעות במפעל חיצוני המתמחה בכך.
עבודות חשמל שבוצעו שלא על ידי מי שהוסמך לכך, יכולות, במקרה הטוב לגרום לקצרים במערכת החשמל ובמקרים גרועים יותר אף לשריפה.
עבודות אלומיניום שבוצעו לא במקצועיות הראויה יכולות לגרום לרטיבות, לנזילות ולחדירת רוחות בחורף. לכן חשוב ביותר לברר עם הקבלן מראש עם אילו בעלי מקצוע הוא עובד, לפרט את שמותיהם, לקבל את פירוט הכשרתם המקצועית ולהשתדל לקבל גם עליהם המלצות קודמות.
בנוסף, יש לוודא שהעבודות מבוצעות בהתאם לתכנון. לעיתים נדרש אף למצוא פתרונות לבעיות שמתעוררות תוך כדי ביצוע העבודות. פעולות אלה יכולות להתבצע או על ידי המתכנן עצמו או על ידי מפקח מקצועי. מרבית המתכננים, אינם עוסקים, במסגרת העסקה הבסיסית איתם, גם בפיקוח צמוד על העבודות, אלא מעניקים פיקוח עליון שכולל מספר בודד של ביקורים במקום. פיקוח שכזה אינו מספיק, במיוחד כאשר היקף העבודות המבוצעות אינו מתמצה בבניה של קיר גבס וכדומה.
לכן, יש לברר, מראש עם המתכנן האם הוא מעניק גם שירותי פיקוח צמוד, ומה עלותו של שירות זה. לעיתים יש יתרון לכך שגורם חיצוני מבצע את הפיקוח הצמוד וכך אנחנו מקבלים פיקוח גם על עבודתו של המתכנן.

פיקוח צמוד, הינו פיקוח שמתבצע מדי יום ביומו. להלן מספר עקרונות יסוד שמרביתם נכונים לכלל בעלי המקצוע, ואשר כדאי לתת אליהם את הדעת:
1. בדיקה מוקדמת: וותק בעבודות בתחום הבניה, עבודות קודמות שביצע, המלצות מלקוחות קודמים, מהיכן הוא מגיע לביצוע העבודות.
2. עובדיו של הקבלן: יש לוודא שהקבלן מעסיק עובדים בעלי היתר עבודה בישראל. חשוב לוודא ששכרם של העובדים משולם בצורה סדירה, דבר שימנע מהם להפסיק להגיע לעבודה במהלך העבודות ולגרום לעיכובים מיותרים.
3. לוח תשלומים: לאחר שהסדרנו את התמורה הכוללת, יש לקבוע כי ללא התחייבות בכתב שלנו לא יחול כל שינוי בתמורה, ולוודא שתמיד יישאר בידינו מספיק כסף כדי להשלים את העבודות במידה ויגרם סכסוך עם המבצע. לוח התשלומים יחולק על פי שלבי ביצוע העבודות והתשלום יבוצע לאחר סיום כל שלב ובאישור המפקח.
 4. ערבות ביצוע: יש להותיר חלק מהתשלום לתקופה מסוימת לאחר השלמת ביצוע העבודות לשם בדיקת איכות ביצוע העבודות על ידי הקבלן.
5. אחריות לטיב העבודות: יש לציין בחוזה את האחריות לטיב העבודות ולתיקון ליקויים בזמן סביר.
6. ערבות אישית: מרבית הקבלנים פועלים במסגרת חברה בע"מ. כדי להבטיח את אחריות הקבלן באופן אישי יש לכלול בחוזה ערבות אישית של בעלי המניות או המנהלים.
7. ביטוחים: עלינו לוודא שהקבלן וכל אחד מבעלי המקצוע, ערך ועורך ביטוחים מתאימים, בהם נכללות גם העבודות שלנו. הביטוח צריך להיות למבנה, לעבודות, לעובדים ולצדדים שלישיים. בכל מקרה מומלץ, בנפרד ובנוסף, לערוך ביטוח מתאים למשך זמן ביצוע העבודות.
8. מינוי מנהל עבודה: ביצוע עבודות בניה מחייב על פי החוק מינוי מנהל עבודה. אי מינוי מנהל עבודה עלול להטיל עלינו חבות אישית לאירועים שיכולים לקרות במסגרת ביצוע העבודות. חובה להטיל אחריות זו על הקבלן.
9. מנגנון לפתרון סכסוכים: לעיתים מתעוררות מחלוקות בין הקבלן למזמין העבודות. קיומו של מנגנון מוסדר בחוזה, של גורם מכריע ובמקרים אחרים של בוררות או גישור בדרכים מקובלות, יכול לצמצם את המחלוקות ולאפשר את השלמת העבודות בדרכי שלום. האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי, אינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה.

הכותב הינו עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף