קדושת הבית - על האפשרויות לרכישת דירה בירושלים

אבן ירושלמית, מונח היסטורי ועתיק יומין, שמעיד על איכותו גם כיום. הסיפור של עיר הקדוש נמצא בכל חלק וחלק בה, באורות, בחומות, בריחות, בטעמים וכמובן בתושבים. גם הבתים בעיר הקסומה הזו מספרים סיפור, בין אם מדובר במבנים בני אלפיים שנה ובין אם במגדלים מודרניים בתקני בנייה מחמירים ועדכניים, עם סטנדרטים גבוהים ופאר. כל אלו מצטרפים להיסטוריה של ירושלים ומספרים את סיפורה. ואם אתם אלו המחפשים דירות למכירה בירושלים – גם אתם מהווים חלק מסיפור הזה שמזוהה עם מדינת ישראל ועם ישראל יותר מאשר בכל עיר אחר. ועל מנת שתדעו מה לקנות – חשוב שתכירו את האפשרויות העומדות בפניכם.

הביקוש לא יסתיים לעולם
ירושלים ותל אביב הן שתי הערים היחידות בישראל בהן ברור וידוע כי היצע הדירות למכירה אינו מספיק ואינו הולך להספיק. בצד החלום הישראלי לרכישת דירה משלכם – החלום לגור בירושלים הוא דבר בפני עצמו. זה אומר שהבנייה נמשכת בעיר התנופה רק הולכת וגדלה וההזדמנויות הולכות ומצטמצמות. מנגד – חשוב לזכור שבעיר כל כך גדולה ומורכבת מבחינת מנה, תשתיות ומאפייני אוכלוסייה – קיים אתגר מתמיד ומגבלות רבות בכל הקשור לתכנון העירוני ואופי הבניה. בהרבה מאד שכונות מוקמים היום פרויקטים מרשימים ועדכניים, וזה אומר כי קיימת האפשרות לרכוש דירה מקבלן. דירה מהניילונים מביאה איתה בדרך כלל יתרונות עצומים. להרגשה של כניסה לדירה חדשה לגמרי יש ערך מוסף ומרגש, מעבר לכך שאתם לוקחים חלק פעיל בעיצוב הדירה והחדרים, בצד הידיעה שעם תקני הבניה החדשים אתם נכנסים למבנה בטיחותי ואיכותי יותר, בדרך כלל חסכוני באנרגיה ובתשתיות, ולא פחות חשוב – כזה שתוכלו לגור בו שנים רבות ללא חשש מפגיעות בצנרת, בחשמל ובדירה בכלל. עם זאת חשוב מאד לבדוק את המפרט של הדירה וגם את אזור המגורים של הפרויקט. האוכלוסייה שתגורו בחברתה תשפיע מאד על מהלך חייכם ועל שגרת היום שלכם ושל בני ביתכם. "טוב שכן קרוב מאח רחוק", והמשפט הזה מוכיח את עצמו פי כמה כשמדובר בקהילות הרבות והמגוונות של ירושלים. דבר נוסף שכדאי לזכור הוא שהאוכלוסייה מעלה או מורידה את ערך הנדל"ן בשכונה, ואם אתם מחפשים דירה להשקעה – יש לכם עוד סיבה מצוינת להכיר את השכנים.

להסתכל קדימה
אלו שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה באופן מידי, או שאין באפשרותם לגייס הון התחלתי מספק – הולכים לא פעם לפתרון רכישה אחר, הידוע בשמו "דירה על הנייר". כאן עדיין מדובר ברכישת דירה מקבלן אך בשלבים מוקדמים יחסית, כשהפרויקט עוד רחוק מסיום והאכלוס בפועל רחוק חודשים רבים, ולעתים שנים. היתרון הברור הוא במחיר. לקבלן יש תמריץ לקבל כסף מראש ולכן הוא יציע על פי רוב מחיר אטרקטיבי ונמוך יותר, בצד הטבות נוספות. מנגד, מאחר ומדובר בתהליך בנייה – הרבה מאד פעמים יחולו עיכובים בתאריך הבניה, תשלומים נוספים שלא תוכננו או נלקחו בחשבון בשלבים הראשונים, תהליכים ופרוצדורות בירוקרטיות שנגזרות מעיכוב בבניה, ואם לא די בכך – נדרשת מעורבות שוטפת של רוכשי הדירות ומעקב אחר התהליך, וזאת כדי לוודא שהדירה אכן עומד בסטנדרטים ובסיכומים שקבעתם מראש במועד החתימה "על הנייר". פערים בתיאום הציפיות הן מקור לבעיה בהמשך, וכדי למנוע זאת חשוב לשמור על תקשורת ברורה וישירה, גם בשטח, בין הקבלן לבין בעלי הדירה. זה נשמע מסובך קצת ודורש משאבים, אך מצד שני – המספרים מראים שדירות על הנייר נמכרות בפער של עד 20% פחות מדירות חדשות ופנויות. השיקולים בידיכם.

מה המחיר למשתכן?
תכנית "מחיר למשתכן" שעוררה את שוק הנדל"ן לא פסחה על ירושלים. גם בעיר הקודש ישנם פרויקטים בתוכנית וכל עוד היא לא תיעצר ימשיכו להיבנות כאלו. עם זאת כדאי להביא בחשבון כי תוכנית מחיר למשתכן מציבה יעדי סף מחמירים שאינם מתאימים לכל אחד, ובנוסף טומנת מגבלות שונות המשפיעות על ערך הדירה והאפשרויות הנלוות. דירה במחיר למשתכן, לדוגמה יכולה להישמע כעסקה מפתה לאלו המחפשים דירה להשקעה, אך אחד מהתנאים ברכישה מחייב את בעלי הדירה להתגורר בה במשך 5 השנים הראשונות, כך שבפועל המחויבות הופכת את העניין למורכב יותר ולעתים לא משתלם. אם אתם מעוניינים ויכולים להרשות לעצמכם לגור בה – כנראה שבכל זאת תעשו עסקה טובה, כי אחרי הכל – מדובר בירושלים, והקסם בעיר הזו אינו מסתיים בעולם.