היתר בניה- איך עושים את זה?

קבלת היתר בנייה כרוכה בהגשת מסמכים רבים מאד, תקשורת עם גופים שונים ואנשי מקצוע. היא דורשת סבלנות ברזל, יחסי אנוש מעולים, זיכרון חזק לפרטים קטנים וכושר שכנוע...
כאשר אתם יוצאים לאותו מסע נעלם בדרך לקבלת ההיתר הצטיידו בזמן רב, אם הדירה המיועדת להרחבה מושכרת – אל תמהרו לפנות את הדיירים. אמנם לאחרונה זכו יזמים בתביעות נגד וועדות מקומיות בטענה שעיכוב בלתי סביר במתן היתר גרם להם נזקים כספיים, אך אנו, דגי הרקק, המעוניינים רק לסגור מרפסת, ננשום עמוק ו...לדרך.

ישנם כמה סוגי היתרים:
נפתיע אתכם ונאמר כי יש מצב שזכותכם לקבל היתר, זה במקרה שהבקשה תואמת את כל הוראות התכנית החלות על הקרקע. ממצב אידיאלי זה והלאה תצטרכו להתאמץ יותר, מהקל אל הכבד: בקשה שאינה תואמת את התכנית אולם ניתן לקבל עליה הקלה – בקשה שאינה תואמת תכנית אבל ניתן לקבל היתר לשימוש חורג בקשה שהיא סטייה מהתכנית כפי שנקבע בתקנות, אין אפשרות לקבל עבורה היתר אלא באמצעות שינוי התב"ע, וזה כבר סיפור ארוך ויקר העובר לוועדה המחוזית.

תוקף ההיתר הינו לשנה מיום הנפקתו.

שימו לב לרשימת העבודות הדורשות היתר: (לא מה שחשבתם)
הקמת בניין חדש, הריסת בניין או עבודה משולבת של הריסה ובניה מחדש. תוספת בניה, שינוי מיקום חלון, סגירת מרפסת אפילו בויטרינת זכוכית, קירוי חניה, הקמת גדר, סככה או פרגולה, חפירות לתשתית, סלילת דרך, קירות תמך, העמדת מבנה זמני ושימוש חורג במבנה.
אילו עבודות אינן דורשות היתר? כאשר מדובר בשינוי פנימי שאינו פוגע בקירות חיצוניים, באלמנטים קונסטרוקטיביים כגון: קורות ועמודי תמך, או בצנרת משותפת וברכוש משותף.
שינוי פנימי המפצל דירה לשתיים דורש היתר.

אז איך מתחילים?
מגיעים לוועדה המקומית ומבקשים את תיק הבניין לפי גוש/חלקה או לפי כתובת. נוהל קבלת התיק לעיון שונה מעיר לעיר, בערים גדולות כמו ירושלים ותל אביב, הארכיון אינו נמצא במחלקת הנדסה כי אם מנוהל הרחק ויש להזמין את התיק מראש. יש מקומות בהם תדרשו להפקיד תעודת זהות ותוכלו לעיין בתיק במקום, כך הנוהל ברמת גן. בעיריית ב"ב, לעומתה, מעדיף אחראי הארכיון להעביר במו ידיו את התיק אל אחד מחדרי המהנדסים היועצים, גם שם תוכלו לקבל מסמכים מהתיק לצורך צילום במקום.
אל תשכחו להביא עמכם כסף קטן עבור מכונות הצילום.
מועדי קבלת קהל במחלקות ההנדסה שונים מעיר לעיר, במילא תהיו שם כל כך הרבה פעמים, עד כי חבל להוסיף עליהן הגעה שלא במועד, צלצלו ובררו מראש!
הייעוץ הראשוני יתייחס לתכניות הבנייה הקיימות בתיק ולתב"ע החלות על הקרקע. נניח שאתם רוצים לבנות על הגג, אחד ממהנדסי המחלקה יבדוק עבורכם האם ברחוב שלכם מותרת תוספת בניה על גגות? מה שטח הבניה המאושרת בדרך כלל? האם יש דרישות עיצוביות מיוחדות? האם בבניין הספציפי לא נוצלו כל אחוזי הבניה?
ייעוץ זה אינו מחייב את הוועדה. המידע המחייב מופיע במסמך רשמי המכיל מידע מוקדם של תכניות בניין עיר החלות על הרקע, עבור מסמך זה יש להכין טופס בקשה ואף לשלם עמלה סבירה. תקפו לחצי שנה.
מצאתם שיש על מה לדבר? יש לכם סיכויים להרחיב את דירתכם?

התחילו לתפור את התיק:
• שכרו את שירותיו של אדריכל רישוי, אשר יכין את תכנית הבקשה לפי משאלותיכם הסדורות – הרצוי, בתוך סד האפשרויות – המצוי. עוד על התכנית, בהמשך.
• הזמינו מודד מוסמך אשר יכין מפה טופוגרפית עדכנית (תתקבל מפה עד חצי שנה אחורה) בה יסומנו קווי הבניין, מצב קיים, גבהים ועוד (בכתבה זו איננו מתייחסים לבניה חדשה)
• צרפו את מסמך המידע הראשוני שקיבלתם מהוועדה
• הוציאו נסח טאבו מעודכן הכולל את כל שמות בעלי החלקה (או העתק הסכם חכירה ממנהל מקרקעי ישראל במקרה של קרקע בבעלות המנהל) לצורך הוכחת בעלותכם ומיהם בעלי הזכויות הנוספים.
• בבית משותף – החתימו את כל בעלי הזכויות בנכס על גבי הבקשה במקום המיועד.
נחזור לתכנית, הלא היא ה"גרמושקה" אותו מסמך ארוך דמוי אקורדיון. מה יש בו?
תשריטים של תכנית הבניה המוצעת, חזיתות המבנה, חתכים, אישור בניה קודם במקרה של תוספת
תכנית זו מוכנסת לתיק "התיק הוורוד", ולאחר אישורה יצורפו אליה תכניות פרטניות ואישורים נוספים. על התוכנית חותמים: א. מבקשי הבקשה (הוד מעלתכם) ב. כל בעלי הזכויות. ג. עורך/ת הבקשה ד. מהנס/ת אחראי/ת לביצוע השלד ה. אישור הרשות המקומית
כל הנ"ל יזוהו במס' ת.ז., רישיון מקצועי, כתובת, מס' טלפון ופקס
בהמשך יש לצרף חתימותיהם של האחראי לביצוע השלד שהנו קבלן מורשה לעבודות שלד וכן של האחראים לביקורת בשטח: אנשי מקצוע ונציגי מעבדה מוסמכת.
 
לא חתמו
במידה ובעלי זכויות בנכס שהנו בית משותף לא חתמו, על המבקש להגיש לוועדה את שמותיהם וכתבתם + צילומי התכנית כמניינם, הוועדה תשלח את התכניות בדואר רשום לכל אחד מבעלי הזכויות שאינם חתומים על הבקשה, ותיתן להם שבועיים להצגת התנגדות מנומקת.
יש להחתים, במרבית המקרים, לפחות 75% מבעלי הדירות. יש מקרים כגון תוספת מעלית בהם מספיק להחתים 66%, ועוד תחום הנקרא "בניה באגפים" המאפשר, לעיתים, לדייר בקומת הקרקע שלא להחתים שכנים כלל.
כאשר מדובר בתוספת יחידת דיור כגון דירת נכה יש להחתים 100% של השכנים.
חשוב לציין כי הוועדה אינה המקום לדון בזכויות קנייניות, לכן אם שכן אינו רוצה לוותר על זכותו בגג ללא פיצוי כספי, ויש כבר 75% אחרים שחתמו, הוועדה לא תעכב את האישור בגין כך, והמקום לתביעות אלו הוא בבית דין. (עוד על הנושא במאמר "דין צדק")

עם הגשת הבקשה יש לשלם פיקדון בגובה 20% מגובה אגרת הבנייה הצפויה להינתן.

לאחר הגשת הבקשה תיערך בדיקה ע"י הצוות הטכני של הוועדה לקראת הבאתה לדיון בפני מליאת הוועדה המקומית, כאשר התכנית דורשת בקשה להקלה או שימוש חורג, ההליך נעשה מורכב ויקר יותר, ויש לשקול את הכדאיות שנית.
מתן הקלה דורש פרסום בשלשה עיתונים בהם מקומון ועיתון מגזרי, במקרה שלנו: חרדי, תליית הודעה במקום בולט בחזית המגרש, הודעה לרשימת גובלים שמתקבלת מן העירייה ועוד, בררו היטב מהן הדרישות של הוועדה המקומית בעירכם.

החלטות הוועדה
לאחר אישור הבקשה בוועדה, תקבלו הודעה אילו תיקונים ו/או דרישות יש לבצע, תיקונים והתאמות אלו יש להגיש שנית בשלשה עותקים חתומים ע"י כל המוזכרים קודם. כולל האחראי לביצוע השלד והאחראי לביקורת, ההיתר ייחתם ע"י יו"ר הוועדה ומהנדס העירייה.

הבקשה נדחתה?
ניתן לערער בפני וועדת ערר תוך 30 יום.
אישורים המצורפים לאחר קבלת ההיתר, יתכן שבעבודה מצומצמת לא יידרשו כולם:
1. חדר ביטחון - במקרה של תוספת בנייה מעל 12 מ"ר כשאין בדירה ממ"ד – התכניות תכלולנה ממ"ק (קומתי) או ממ"ד (דירתי) כאשר קיים מקלט או ממ"ד יש להגיש בקשה לפטור מרשויות הג"א. (יש לכך טופס מיוחד) קחו בחשבון עלויות להתאמת מקלט ישן לדרישות התקן.
2. אישור מנהל מקרקעי ישראל- במקרה של אדמת מנהל (לאלו שעדיין לא השתחררו ...) יש להחתים את המנהל ע"ג התכניות.
3. טופס אישור חישובים סטטיים ליציבות הבניין והסמוכים לו.
4. אישור חברת חשמל ובזק
5. הסכם מול מעבדה מוסמכת לגבי הבדיקות של בטונים, צנרת, ממד"ים וחמרי בנייה תקינים אחרים.
6. אישור תכנית סניטרית
7. אישור על תקן בידוד תרמי
8. אישור כיבוי אש
9. נספחים לפינוי פסולת הבנייה כהלכה+ התחייבויות שונות
כאשר מדובר בבנייה חדשה יידרשו אישורים נוספים.

אגרות והיטלים
לפני מתן היתר סופי תדרשו לשלם אגרות בנייה והיטל השבחה.
היטל השבחה ישולם במקרה ונוספו לנכס זכויות בנייה המעלות את ערכו, והוא נקבע בהערכת שמאי. שימו לב! ייתכן שהיטל ההשבחה שולם כבר, לדוגמא: לרחוב מסוים אושרה תב"ע המאפשרת בנייה על גגות, ואתם רכשתם את דירתכם לאחר מכן, ייתכן מאד כי המוכר שילם כבר את היטל ההשבחה, משום שמכירת דירה מהווה אירוע המחייב את תשלום ההיטל ( המחוקק הניח כי המוכר קיבל תמורה יותר גבוהה בשל זכויות הבנייה האפשריות)
היות שהיטל השבחה עלול להיות גבוה מאד, חשוב לשקלל אותו בהתלבטות אם לבנות או לא.
הודעה מראש
לאחר שיש בידי מנהל העבודה באתר את כל תכניות העבודה והקונסטרוקציה, התקשרות חוזית עם המעבדה, יש מהנדס אחראי לביקורת הביצוע, קבלן רשום שיבצע את עבודות השלד, יש להודיע לוועדה על התחלת הבנייה.