5 מפתחות חשובים לקונה דירה מקבלן

דירה חדשה – מה הבעיה?
ראיתם קטלוג מרהיב במשרד המשווק, סיירו איתכם בדירה לדוגמא שנראית כמו בחלום הכי ורוד שלכם, סוכן המכירות נראה אמין, אפילו לא מתחנף כמו כל האחרים,
והמיקום? בוננזה!
עם זאת – כדאי שתהיו מודעים למה שכן עלול לצוף ולהיות מוגנים בשריון משפטי מפני תרחישים בלתי רצויים.
אז מה הבעיות העלולות לצוץ במהלך תהליך רכישה מקבלן?

נוף משתנה
אין פרטיות/נוף/נוחות גישה כמצופה
העלויות קופצות מעבר לתכנון
הקבלן לא בונה כחוק
ההבטחה של הסוכן אינה תואמת את השטח
הדירה מתקלפת/דולפת/נסדקת כבר בשנים הראשונות
איך אפשר למזער נזקים כבר בשלב טרום הקנייה?

מפתח ראשון: מודיעין טרום קנייה
היו מוכנים עם קובץ שאלות שילווה אתכם בסיורי הלוקיישן בפרויקטים הנבנים וכאשר מדברים קונקרטית על רכישה –
איפה?
ערכו סיורים באזור המדובר, ראו מה כבר עכשיו קיים, בדקו היטב לאיזו רשות מוניציפלית תשתייכו ומה ההשלכות לגביכם.
איך?
איך ייראה האזור בעוד 5-10-15 שנים?
על שאלות אלה תוכלו לקבל תשובות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה או במחלקת ההנדסה ברשות מקומית.

מה?
מה יש בדירה? אילו כיווני אוויר? מה מיקומה בבניין? מה גודלה ואיך מתבצעת החלוקה הפנימית?
מה כולל המחיר? ומה הוא לא כולל....?
יש לגבות הכל בחוזה כתוב

מתי?
מתי הדירה תהיה מוכנה למגורים? מתי יינתן פיצוי על איחור ובאיזה תנאי?
כמה?
תחזית כלכלית לפרויקט הבנייה – כמה תעלה הדירה עצמה? כמה יעלו תוספות לסטנדרט?
צ'ק ליסט ביניים:
? בירורים של הסעיפים הנ"ל – איפה, איך, מה, מתי וכמה?
? פנייה לרשויות הרלוונטיות לגבי כל סעיף
? גיבוי הדברים בכתב טרום החוזה
? בדיקת הסיכום מול עו"ד מקרקעין מטעמכם

מפתח שני: הבירוקרטיה שחובה לברר
הדבר החשוב ביותר שעליכם לבדוק הוא שאכן היזם הוא הבעלים החוקיים של הקרקע עליה נבנה הפרוייקט.
צ'ק ליסט:
? רשם המקרקעין (טאבו)
? פנקס קבלנים
? מודיעין על הקבלן שעובד עבור היזם (אם היזם לא בונה בעצמו)– רשיונות, הסטוריה, היתרים
? רשות המסים

מפתח שלישי: מיסים ועלויות
בעסקת נדל"ן ישנם שני סוגי מס עיקריים: מס רכישה (החל על הקונה) ומס שבח (החל על המוכר). זאת נוסף על חיובים ותשלומים אחרים.
צ'ק ליסט:
? בדיקה של עלות מס הרכישה הבסיסי שעליכם לשלם
? פנייה למשרדנו לבירור הקלות והנחות

מפתח רביעי: זיכרון דברים וחתימת החוזה
זיכרון דברים:
הסעיף הזה הוא קצר ודי נחרץ – ככלל אצבע, המלצתנו היא לא לחתום על זיכרון דברים כלל, ואם כן – רק לאחר שהתייעצתם עם עורך דין בעל ניסיון בתחום על מנת שיבטיח שזיכרון הדברים אכן ישרת את מטרתכם ולא יכניס אתכם לצרה צרורה.
דברים אלה יפים גם אם אתם נדרשים לחתום "רק" על מסמך "הצעת רכישה". מסמך שעשוי להיראות תמים למראה אך הסיכון רב אם תחתמו עליו לפני שקיבלתם הדרכה נכונה מעו"ד מקרקעין בעל ניסיון.

חתימת החוזה:
על מנגנוני הגנה שניתן, רצוי ולעיתים אף חובה להכניס לחוזה – שאלו אותנו ונשמח לענות ביתר פירוט.
צ'ק ליסט:
? חתימה על זיכרון דברים – רק לאחר התייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.
? משא ומתן לפני שחותמים על לחוזה
? לוודא שכל האישורים הנדרשים וכלל המסמכים קיימים לפני מעמד חתימת החוזה

מפתח חמישי: מעמד קבלת הדירה
לפני קבלת הדירה – ודאו שהדירה נמסרת במצב ראוי לשימוש, שנעשה ניקיון כללי ברמה המאפשרת בחינת ליקויים בעין לא מקצועית.
עם קבלת הדירה – היו ערניים ודווחו על כל ליקוי שמתגלה בהקדם.
צ'ק ליסט:
? ערכו סיור מקדים לפני קבלת המפתח והחזקה בדירה
? ערכו סיור עם מהנדס לגילוי ליקויים
? ערכו רשימה מסודרת של כלל הליקויים בדירה הקיימים במועד מסירת החזקה בדירה.

המאמר באדיבות עו"ד ארז משעל, עורך דין מקרקעין, בעל ניסיון רב בליווי עסקאות קנייה ומכירה של דירות מגורים בישראל, ובעל ניסיון בפתרון סכסוכי מקרקעין מורכבים מחוץ לבית המשפט ובבית המשפט.
עו"ד ארז משעל חבר בוועדות קניין ומקרקעין ומיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חשוב להדגיש שמדריך זה הוא מדריך כללי בלבד. אין להסתמך בשום מקרה על מדריך זה לשם קבלת החלטות במקרה מסוים. יש לפנות לעו"ד בעל ניסיון בתחום הנדל"ן לפני קבלת החלטה הנוגעת לעסקת נדל"ן.